POGOSTA VPRAŠANJA O NEPREMIČNINAH

1. Kaj je nepremičnina?

Po Stvarno pravnem zakoniku je nepremičnina prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami. Zakon o evidentiranju nepremičnin povzema definicijo nepremičnine kot zemljišče s pripadajočimi sestavinami, pri čemer definira zemljišče kot zemljiško parcelo, ki je evidentirana v zemljiškem katastru, pripadajoče sestavine zemljišč pa so stavbe in deli stavb, ki so evidentirani v katastru stavb. V registru nepremičnin kot večnamenski zbirki podatkov o nepremičninah na območju RS so v skladu z definicijo nepremičnine zbrane vse nepremičnine, katerim so pripisani podatki o dejanskem stanju teh nepremičnin.


2. Kaj je sestavina nepremičnine?

Sestavine nepremičnine so:

  • zemljišča – parcele in
  • stavbe oz. deli stavb (s podatki o stavbi).

V registru nepremičnin imamo naslednje nepremičnine, sestavljene iz posameznih sestavin:

  • nepremičnino sestavlja samo parcela;
  • nepremičnino sestavlja parcela in del stavbe;
  • nepremičnino sestavlja parcela in več delov stavb;
  • nepremičnino sestavlja samo del stavbe.

Pri tem je potrebno upoštevati, da bo v letu 2014 kot davčna osnova upoštevalo 80 % posplošene tržne vrednosti stanovanjskih nepremičnin, v letu 2015 pa 90 %.


3. Kaj je identifikator sestavine nepremičnine?

Osnovni identifikator posamezne sestavine nepremičnine je lahko:

  • katastrska občina in številka parcele (npr. katastrska občina 2636 Bežigrad, št. parcele 474),
  • katastrska občina in številka stavbe (npr. katastrska občina 2636 Bežigrad, št. stavbe 431),
  • katastrska občina, številka stavbe in številka dela stavbe ali stanovanja (npr. katastrska občina 2636 Bežigrad, št. stavbe 191, št. stanovanja 10).


4. Kje so dostopni podatki o nepremičninah?

Podatki o nepremičninah so dostopni preko javnega vpogleda na vstopni strani, ki je dosegljiv preko vstopnega prostorskega portala http://www.e-prostor.gov.si/. Možen je vpogled v podatke, ki jih vodi Geodetska uprava Republike Slovenije v zemljiškem katastru, katastru stavb, registru nepremičnin, registru prostorskih enot in zbirnem katastru gospodarske javne infrastrukture. Podatke o nepremičninah lahko dobi lastnik nepremičnine za svoje lastne nepremičnine v obliki potrdil v skladu z Pravilnikom o vrstah in vsebini potrdil iz zbirk geodetskih podatkov ter o načinu izkazovanja podatkov (Ur.l. RS št. 69/2012). Potrdila lahko izdajajo pristojne organizacije (GURS, državni organi, notarji, geodetska podjetja).


5. Kako so določene vrednosti nepremičnin?

Posplošene tržne vrednosti nepremičnin, ki bodo uporabljene kot osnova za davek na nepremičnine, so izračunane z uporabo modelov množičnega vrednotenja nepremičnin, ki jih določa Uredba o določitvi modelov vrednotenja nepremičnin (Ur.l. RS, št. 95/2011) ter indeksov vrednosti, ki jih določa Uredba o določitvi indeksov vrednosti nepremičnin (Ur.l. RS, št. 79/2013).

Modeli množičnega vrednotenja nepremičnin temeljijo na podatkih o ponudbi in povpraševanju na trgu nepremičnin v Sloveniji. Kateri model vrednotenja je uporabljen za določitev vrednosti posamezne nepremičnine, je odvisno od uporabe nepremičnine (hiša, garaža, njiva, gozd, voda…) – vir tega podatka je dejanska in namenska raba zemljišč ter dejanska raba delov stavb, vodena v Registru nepremičnin.

Dobljena posplošena vrednost nepremičnine se do ponovne določitve modelov vrednotenja razmeram na trgu prilagajo prek indeksov vrednosti nepremičnin. Le-ti odražajo spremembo vrednosti nepremičnin glede na gibanje cen nepremičnin. Indeksi vrednosti so določeni po vrednostnih conah za posamezen model vrednotenja nepremičnin.


6. Kje se urejajo podatki o lastništvu?

Podatki o lastništvu se za nepremičnine, ki so vpisane v zemljiško knjigo, urejajo v zemljiški knjigi. V primerih kadar so posamezne nepremičnine vpisane samo v register nepremičnin ali če dejanski lastnik še ni vpisan v zemljiško knjigo, se lahko spremeni lastništvo z ustreznimi listinami (npr. overjena pogodba) na geodetski upravi. Če oseba spremeni ime/priimek ali če podjetje spremeni naziv in so v zemljiški knjigi ali v registru nepremičnin vpisane pravilne EMŠO ali MŠ, se bodo podatki o imenu in priimku osebe oz. nazivu podjetja osvežili avtomatsko. V tem primeru spreminjanje podatkov ni potrebno.


7. Kje se spreminjajo podatki registra nepremičnin o nepremičnini?

Če prejemnik obvestila o informativnem izračunu davka ugotovi, da podatki ne odražajo dejanskega stanja v naravi, lahko nove in spremenjene podatke posreduje v Register nepremičnin na načine:

  • Podatke o stavbi in delih stavb je možno popraviti s spletno aplikacijo. Vstop v spletno aplikacijo je omogočen z vstopno kodo, ki je bila napisana na prvem obvestilu o vrednosti nepremičnine in bo vidna tudi na obvestilu o informativnem izračunu davka na nepremičnine;
  • Podatke je možno popraviti tudi preko vprašalnikov registra nepremičnin. Lastnik nepremičnine lahko nove in spremenjene podatke o nepremičninah in lastništvu posreduje v Register nepremičnin tako, da izpolni vprašalnik. Izpolnjen vprašalnik lahko odda ali pošlje na eno izmed geodetskih pisarn. Vprašalnik z navodili za izpolnjevanje je objavljen na prostorskem portalu GURS;
  • Z obiskom ene izmed območnih Geodetskih uprav.


8. Kje lahko že danes uredim podatke o nepremičnini?

Podatke že danes lahko uredite:

  • Na GURS – podatki o lastništvu, če lastnik še čaka na vpis v zemljiško knjigo (ob predložitvi pogodbe), o površinah (ob predložitvi elaborata, ki ga izdela geodetsko podjetje) ali o dejanski rabi delov stavb;
  • V zemljiški knjigi na sodišču – podatki o lastništvu, osebni služnosti in javnem dobrem;
  • Na Ministrstvu za kmetijstvo in okolje – podatki o dejanski rabi zemljišč (ob predložitvi elaborata, ki ga izdela geodetsko podjetje), vodnih in neplodnih zemljiščih;
  • Na upravnih enotah – prijava stalnega bivališča;
  • Na občini – podatki o namenski rabi zemljišč in zemljiščih za gradnjo stavb;
  • Pri upravniku večstanovanjskih stavb – številka stanovanja, označitev stanovanj;
  • Na Zavodu za gozdove – gozdni režimi.


9. Kam je potrebno sporočiti podatke o najemnih in kupoprodajnih poslih?

Tovrstne podatke je potrebno sporočiti v Evidenco trga nepremičnin (ETN), ki jo vodi GURS. Za najemni posel, o katerem je potrebno poročati v ETN se šteje:

  • oddaja stavb in delov stavb ali njihovih delov,
  • sprememba najemnine ali trajanja najema ter predčasna prekinitev najema.


10. Kdo so zavezanci za poročanje o najemnih in kupoprodajnih poslih?

Zavezanci za poročanje o najemnih poslih so:

  • najemodajalci, lastniki stavb in delov stavbe, ki se dajejo v najem
  • upravljavci stavb ali delov stavb v lasti Republike Slovenije, ki se dajejo v najem
  • upravniki večstanovanjskih ali poslovnih stavb, za dele stavb v skupni lasti etažnih lastnikov, ki se dajejo v najem.

Zavezanci za poročanje o kupoprodajnih poslih so:
  • Davčna uprava RS, za kupoprodajne posle z nepremičninami, za katere je prejela napoved za odmero davka na promet nepremičnin (DPN);
  • Prodajalci (zavezanci za DDV), za kupoprodajne posle z nepremičninami, za katere so pri prodaji obračunali davek na dodano vrednost (DDV).


11. Na kakšen način lahko na GURS sporočim te podatke?

Fizične osebe lahko podatke sporočijo preko spletne aplikacije ETN. Za dostop in uporabo aplikacije se je potrebno registrirati z veljavnim digitalnim potrdilom, izdanim v Sloveniji (SIGEN-CA, SIGOV-CA, AC-NLB, HALCOM-CA, POŠTA®CA). Lahko pa podatke sporočijo tudi fizično z obrazcem, ki ga pošljejo po pošti. Obrazec lahko dobijo na spletnih straneh GURS.

Pravne osebe lahko o najemnih in kupoprodajnih poslih poročajo samo prek omenjene aplikacije.